Langkah pertama untuk anda jual rumah ialah semak nilai pasaran semasa (market value) rumah anda. Nilai pasaran ini dijadikan sebagai satu “guideline” sebelum anda tetapkan harga jualan.

Untuk mendapatkan nilai pasaran semasa, ada beberapa cara yang anda boleh lakukan iaitu:

1) Lantik Jurunilai Profesional

Ini merupakan kaedah yang paling baik untuk mendapatkan nilaian semasa rumah anda. Anda akan mendapat nilaian yang tepat apabila menggunakan servis jurunilai profesional. Jurunilai juga akan menyediakan laporan rasmi untuk anda.

Tapi perkhidmatan ni bukan free ya. Kos untuk jurunilai profesional bergantung kepada nilai rumah anda. Semakin tinggi nilai rumah, semakin besar bayaran jurunilai yang anda perlu keluarkan.

2) Semak Dengan Pihak Bank (Mortgage)

Boleh berhubung dengan pihak bank untuk dapatkan anggaran nilai semasa rumah. Cabaran anda di sini ialah untuk mendapatkan komitmen dari pihak bank berkaitan bagi membantu anda membuat semakan. Ini kerana fokus utama mereka ialah memberikan servis kepada pelanggan iaitu pembeli rumah & ejen hartanah.

3) Rujuk Dengan Ejen Hartanah

Ejen hartanah kebiasaannya tahu nilai pasaran semasa di sesuatu kawasan. Ejen hartanah juga mempuyai hubungan yang baik dengan pihak jurunilai & bank. Ejen hartanah akan buat semakan nilai pasaran terkini rumah anda. Tiada apa-apa caj yang anda perlu bayar untuk buat semakan nilai pasaran rumah anda dengan ejen hartanah. Ianya percuma.

4) Gunakan Khidmat Jual Rumah Yang Saya Sediakan

Yang ni merupakan cara paling mudah untuk anda buat semakan nilai pasaran semasa bagi rumah anda. Tekan sahaja di sini & saya akan bantu dapatkan nilai pasaran semasa rumah anda. Tidak ada apa-apa bayaran yang dikenakan untuk minta saya bantu semak nilai pasaran rumah anda.

Seperti yang saya tulis di atas tadi, nilai pasaran hanya dijadikan sebagai guideline sebelum anda tetapkan harga. Nilai pasaran bukan lah penentu harga jualan anda. Sebelum meletakkan harga jualan, anda perlu membuat analisa terlebih dahulu berkenaan pesaing & permintaan semasa.

Selidik dahulu rumah-rumah lain yang berada di pasaran untuk dijual. Jika terlalu banyak rumah yang sama (similar property) untuk dijual di dalam pasaran, persaingan anda akan lebih tinggi. Kenalpasti rata-rata harga jualan yang ditawarkan oleh penjual lain.

Contohnya, nilai pasaran semasa rumah anda ialah RM350,000. Rata-rata penjual meletakkan harga jualan RM 300,000. Jadi, jika anda meletakkan harga jualan RM350,000, sudah pasti rumah anda akan susah terjual atau lebih buruk lagi, tidak akan terjual.

Untuk mengenalpasti permintaan semasa pula, anda boleh rujuk dengan ejen hartanah. Ejen hartanah akan membuat analisa berkenaan harga transaksi semasa untuk kawasan rumah anda. Harga transaksi ini ialah bukti yang nyata menunjukkan berapa harga sebenar yang mendapat permintaan pembeli di kawasan rumah anda.

Market value dah check. Kajian pesaing & permintaan pun dah buat. Berdasarkan maklumat yang anda dah ada tu, sekarang boleh la letak harga jualan yang sepatutnya untuk rumah anda.

Tips saya untuk anda tentukan harga jualan :

1) Letak harga mengikut nilai pasaran atau harga pesaing, yang mana lebih rendah.
2) Paling terbaik ialah tawarkan harga jualan mengikut permintaan semasa pembeli.

Berdasarkan pengalaman saya yang telah berjaya bantu lebih dari 100 orang penjual rumah, harga jualan yang tepat merupakan faktor yang paling penting dalam memastikan rumah terjual. Benda pertama yang akan menarik minat pembeli untuk tengok rumah anda ialah harga. Jadi, pastikan harga yang anda tetapkan itu bersesuaian. Jangan letak harga ikut nafsu atau syok sendiri.

Pemasaran hartanah yang berkesan memerlukan teknik pemasaran yang betul. Tanpa pemasaran, sudah tentu bakal pembeli di luar sana tidak tahu berkenaan rumah anda yang nak dijual. Saya akan kongsikan cara iklan rumah untuk dijual & langkah-langkah yang anda boleh buat.

1) Persediaan Sebelum Iklan Rumah Untuk Dijual

Sebelum mula mengiklankan rumah anda, pastikan rumah dalam keadaan yang kemas & terjaga. Keadaan rumah tu biar sedap mana memandang. Kalau rumah berselerak, bakal pembeli tengok pun jadi kurang tertarik & serabut.

Kemaskan rumah & buang barang yang dah tak perlu supaya keadaan rumah nampak lebih lapang. Jika rumah ada kerosakan seperti kebocoran paip, keluarkan sedikit modal anda untuk perbaiki kerosakan tersebut. Cat rumah anda jika perlu supaya nampak lebih berseri. Jika rumah ada halaman, pastikan rumput dipotong pendek.

Bila pembeli lihat rumah anda dalam keadaan yang bagus, first impression dari pembeli adalah positif & timbul rasa minat.

2) Ambil Gambar Rumah Yang Cantik

Gambar yang cantik antara faktor yang penting dalam pemasaran hartanah. Gambar yang cantik dapat menarik minat pembeli untuk lihat iklan rumah anda. Tak perlu upah jurugambar profesional pun. Anda boleh ambil sendiri. Yang penting, persediaan rumah & teknik yang betul sahaja.

Anda boleh guna tips saya di bawah ni untuk dapatkan gambar yang cantik & menarik untuk rumah anda:

• Pastikan lakukan Persediaan Sebelum Iklan Rumah Untuk Dijual.
• Buka semua lampu & langsir di rumah anda supaya gambar kelihatan terang & jelas. Jika anda mengambil gambar dengan kamera jenis DSLR atau mirrorless, boleh gunakan flash untuk tambahan pencahayaan.
• Objektif utama gambar yang diambil ialah untuk menunjukkan ruang rumah. Jadi, pastikan gambar anda menunjukkan ruang rumah. Bukan tunjuk dinding atau almari sebagai subjek utama. Kebanyakan gambar yang diiklankan tidak menunjukkan ruang dalaman rumah.
• Untuk dapatkan gambar ruang dalaman rumah yang baik, anda boleh mengambil gambar dari bahagian sudut/bucu rumah. Gambar dari sudut ini akan menampakkan ruang rumah maksimum yang boleh dilihat dalam gambar.

3) Iklankan Rumah Anda Secara Online

Mula iklankan rumah anda di platform online yang popular seperti di mudah.my & Facebook. Anda boleh post iklan di wall Facebook & group anda. Untuk iklan yang berkesan di Facebook, kena gunakan Facebook Ad, iaitu iklan berbayar di Facebook. Tetapi untuk gunakan Facebook Ad, anda perlu ada page tersendiri dahulu. Facebook Ad juga memerlukan ilmu teknikal & analisis yang mendalam. Sebab tu kelas & bengkel Facebook Ad yang dianjurkan biasanya mencecah ribuan ringgit. Jadi saya tak sarankan untuk anda guna Facebook Ad.

Platform yang paling popular digunakan untuk menjual rumah ialah iProperty & PropertyGuru. Kedua platform ni boleh dikategorikan sebagai platform jualbeli hartanah yang “premium”. Namun, kedua platfrom ini terhad kepada ejen hartanah sahaja untuk mengiklan. Kedua platform popular ni agak strict bagi mengelakkan penipuan online yang kerap berlaku sekarang. Iklan di kedua platform ni bukan percuma ya, kena bayar. Setiap ejen hartanah yang ingin mengiklan dikehendaki mendaftar & disahkan identiti. Memandangkan iProperty & PropertyGuru ni adalah platform premium, bayaran untuk mendaftar & mengiklan pun agak “premium”. Kedua platform ni antara yang saya gunakan untuk iklan setiap rumah client saya. Setiap tahun beribu-ribu juga lah habis untuk renew pendaftaran & iklan. Garu kepala kejap setiap kali masuk tahun baru. Hehe.

Anda boleh gunakan platform iklan percuma seperti di mudah.my & Facebook. Tak perlu pening kepala fikirkan kos yang mencecah ribuan untuk iklan. Jika anda nak senaraikan iklan rumah anda di platform premium iProperty & PropertyGuru tu, kena gunakan khidmat ejen hartanah.

Dalam iklan anda, letak gambar terbaik & cantik yang anda ambil. Pastikan ada maklumat lengkap & tepat mengenai rumah yang nak dijual. Antara butiran rumah yang mesti ada pada iklan anda ialah:

• Lokasi rumah
• Jenis rumah
• Kedudukan rumah (intermediate/end lot/corner lot)
• Luas tanah (land area)
• Luas binaan (built-up area)
• Status pegangan rumah (freehold/leasehold)
• Bumi lot/Non-Bumi lot
• Senarai ubahsuai (renovation) & penambahan rumah jika ada
• Kawasan persekitaran rumah
• Kemudahan berdekatan
• Akses jalan
• Harga jualan

4) Pantau & Perbaharui Iklan

Iklan yang telah anda buat tu bukan hanya sekali sahaja. Iklan tu anda kena sentiasa pantau & perbaharui. Pantau sambutan iklan anda. Adakah mendapat sambutan yang bagus? Atau kurang sambutan? Jika kurang, kenalpasti punca & sebab mengapa ianya kurang sambutan. Adakah faktor harga? Perbaharui iklan anda dengan harga baru yang lebih kompetitif. Mungkin gambar anda kurang mnearik? Cuba ambil & letak gambar baru.

Pantau kedudukan iklan anda. Contohnya iklan anda di mudah.my. Apabila anda baru membuat iklan, kedudukan iklan anda berada di atas & halaman pertama. Selepas seminggu, pastinya kedudukan iklan anda sudah berada terlalu jauh di bawah & halaman belakang yang pembeli tidak nampak.

Saya sentiasa pantau kedudukan iklan rumah client saya di semua platform pengiklanan. Setiap iklan tersebut saya sentiasa perbaharui sekerap mungkin. Di mudah.my, saya gunakan iklan berbayar untuk membolehkan saya kerap perbaharui.

Untuk anda yang gunakan iklan percuma di mudah.my, iklan anda agak terhad untuk diperbaharui. Tapi tak mengapa, yang penting iklan anda ada. Posting iklan anda di Facebook tak menjadi masalah, anda boleh sentiasa perbaharui bila-bila masa.

Berdasarkan pengalaman saya, iklan yang kerap dipantau & diperbaharui akan lebih mendapat sambutan & cepat terjual.

5) Offline Marketing

Offline marketing yang anda boleh buat dengan mudah ialah dengan meletakkan banner untuk dijual di hadapan rumah anda. Banner merupakan antara cara iklan yang berkesan sebenarnya. Prospek pembeli dari banner ni selalunya lebih serius kerana dah tahu lokasi & kawasan rumah.

Namun, jika anda rasa tak selesa untuk orang tahu anda nak jual rumah & nak melindungi privasi anda, tak perlu la gantung. Nanti tengah seronok tengok tv di hujung minggu, tiba-tiba ada pulak orang panggil nak masuk tengok rumah sebab nampak banner rumah nak dijual. Takut juga kan sebab tak tahu siapa.

Jika rumah yang anda nak jual tu tidak diduduki (kosong), tiada masalah untuk letak banner. Jika anda duduk sendiri, tak digalakkan untuk letak banner. Fokus kepada iklan online sahaja.

Selepas dah iklankan rumah anda untuk dijual, anda kena bersedia untuk menerima panggilan & whatsapp dari pembeli yang berminat. Jangan tak angkat telefon pula bila tibat-tiba ada nombor tak dikenali menghubungi anda.

Anda juga jangan terkejut jika mendapat panggilan & mesej whatsapp di tengah malam. Itu memang biasa berlaku. Pengalaman saya yang sepenuh masa menguruskan jualan rumah memang kerap “diganggu” tengah malam. Tapi saya memang akan balas panggilan & whatsapp, sebab memang tugas saya. Anda mungkin tak perlu buat seperti saya. Boleh sahaja hubungi semula nombor tersebut esok pagi.

Respond dari pembeli berminat dari iklan anda mungkin ramai. Tetapi bukan semua yang berminat itu betul-betul serius & “genuine”. Setiap orang yang berminat tu anda kena buat saringan dulu untuk memastikan dia serius, berkemampuan & layak untuk beli.

Macam mana nak tahu pembeli yang “genuine”? Boleh ikuti beberapa panduan asas di bawah untuk mengenali pembeli anda.

Pekerjaan

Jika kerja bagus, potensi untuk dapatkan pinjaman lebih tinggi. Lokasi tempat kerja juga faktor utama. Biasanya pembeli akan beli rumah yang dekat & mudah nak ke tempat kerja. Jika jauh, potensi untuk mereka beli adalah rendah.

Kawasan Rumah

Pembeli yang berpotensi biasanya sudah tahu kawasan rumah yang nak dibeli. Mereka tahu lokasi perumahan tersebut, kemudahan berdekatan, akses jalan & sebagainya.

Persediaan Kewangan

Soalan ni tak boleh sebarangan tanya. Isu yang sensitif. Jika tak kena cara anda tanya, pembeli akan terus hilang minat untuk beli rumah anda. Tanya dengan cara & nada yang mesra.

Boleh tanya jika pembeli tersebut dah pernah semak kelayakan pinjaman. Pembeli yang bagus akan semak kelayakan pinjaman sebelum mula mencari rumah. Minat sahaja tidak mencukupi jika pembeli itu tidak layak untuk membuat pinjaman.

Semak sama ada pembeli mempunyai cash yang cukup untuk bayar deposit rumah & kos guaman. Deposit untuk rumah biasanya sebanyak 10% dari harga jualan. Ini kerana kebiasaannya bank hanya memberikan margin pinjaman sebanyak 90% sahaja.

Ini antara saringan awal yang anda boleh buat pada pembeli berminat. Saya biasanya akan buat saringan sebelum bawa pembeli berminat tengok rumah untuk memastikan setiap pembeli berminat yang saya bawa adalah “genuine” & berkualiti. Sebenarnya banyak lagi teknik saringan yang saya lakukan. Tapi apa yang saya kongsi di atas sudah cukup untuk anda praktikkan.

Aturkan temujanji dengan pembeli untuk datang tengok rumah anda. Biasanya pembeli akan datang tengok pada cuti hujung minggu. Pastikan anda tiada urusan lain pada waktu tersebut.

Di hari temujanji, pastikan rumah dalam keadaan kemas & rapi. Sebelum pembeli sampai, pasang semua lampu & kipas di rumah. Buka pintu & tingkap rumah untuk pengudaraan yang baik. Jika rumah ada aircond, boleh pasang supaya keadaan rumah lebih sejuk & selesa.

Jika anda ada haiwan peliharaan seperti kucing, boleh letakkan di dalam sangkar dulu sementara. Kerana bukan semua orang selesa dengan haiwan peliharaan. Contohnya ada yang takut dengan kucing. Pastikan juga tiada sampah & bau yang kurang menyenangkan di rumah.

Layan pembeli dengan baik & fahami apa keperluaan mereka. Apabila pembeli sampai, jemput mereka masuk untuk tengok rumah. Tunjukkan pada pembeli seluruh ruang & kawasan rumah. Jika ada sebarang tambahan & renovation yang anda buat, boleh maklumkan pada pembeli. Berterus terang dengan pembeli jika rumah ada sebarang kerosakan yang perlu diperbaiki. Jika ada kerosakan, bincang dengan pembeli samada anda akan perbaiki atau rumah dijual seperti sedia ada sahaja.

Selepas pembeli berpuas hati & berminat dengan rumah anda, langkah seterusnya ialah dengan menandatangani surat tawaran membeli (Offer to Purchase) atau surat tanda jadi. Dalam maksud lain, surat ni ialah “Booking Form” diantara pembeli yang menawarkan untuk beli rumah & anda bersetuju untuk terima tawaran dari pembeli dengan terma yang telah dipersetujui bersama.

Pembeli juga dikehendaki menyerahkan “Earnest Deposit” sebagai wang tanda jadi yang kebiasaannya sebanyak 3% dari harga jualan. Bayaran ini sebaiknya diserahkan kepada peguam sebagai pemegang pertaruhan (stakeholder). Peguam juga akan menyediakan surat tawaran membeli (Offer to Purchase) diantara pembeli & anda. Jika anda melantik ejen hartanah, surat tawaran membeli (Offer to Purchase) akan diuruskan oleh ejen, dan agensi hartanah tersebut akan menjadi stakeholder.

Dengan surat tawaran membeli (Offer to Purchase) tersebut, pembeli boleh membuat permohonan pinjaman perumahan. Sebagai penjual, anda perlu sediakan salinan dokumen berikut kepada pembeli untuk diserahkan kepada bank:

1) Perjanjian Jualbeli (Sale & Purchase Agreement) semasa anda beli

2) Geran rumah atau geran strata

Ingat ya, buat salinan & bagi pada pembeli untuk diserahkan pada bank. Bukan bagi dokumen original.

Urusan permohonan pinjaman ni biasanya ambil masa dalam 14 hari bekerja untuk dapatkan keputusan. Urusan ni juga boleh jadi lebih lama bergantung pada situasi. Antara sebab nya ialah dokumen pembeli tak lengkap, kedudukan kewangan pembeli yang kurang memuaskan & banyak lagi.

Saya pernah mengambil masa hampir 2 bulan untuk membantu seorang pembeli ni dapatkan pinjaman untuk rumah yang saya uruskan. Isu ni berlaku disebabkan pembeli bukan kerja tetap (kontrak) & tidak ada sebarang komitmen. Jika tak ada komitmen langsung, bank memang susah nak bagi pinjaman perumahan. Tapi setiap masalah tu ada cara nya untuk diselesaikan. Alhamdulillah, lepas hampir 2 bulan menanti, akhirnya lulus juga pinjaman pembeli tersebut. Bukan main gembira lagi pembeli & penjual bila saya maklumkan.

Setelah pinjaman pembeli lulus, pembeli kena lantik peguam untuk menyediakan Perjanjian Jualbeli atau dipanggil Sale & Purchase Agreement (S&P/SPA). Di sini ada 2 pilihan untuk anda sebagai penjual.

1) Lantik Peguam Untuk Mewakili Anda

Peguam bertindak sebagai wakil anda untuk berurusan dengan peguam pembeli. Sekiranya timbul pertikaian atau masalah dalam urusan pindahmilik rumah, peguam anda akan menjaga & melindungi kepentingan anda sebagai penjual. Kos untuk lantik peguam tersendiri lebih tinggi, bergantung kepada harga jualan rumah. Kena keluar modal sikit untuk jaga kepentingan anda.

2) Tumpang Peguam Pembeli

Ramai penjual tidak mahu mengeluarkan modal yang banyak dalam urusan jual rumah. Kebiasaannya penjual akan tumpang peguam pembeli untuk urusan pindahmilik rumah. Tetapi penjual tetap kena keluarkan sedikit modal untuk tumpang peguam pembeli. Namun kos nya tidak lah sebanyak melantik peguam sendiri, sekitar RM2,000 – RM3,000 sahaja (anggaran). Peguam pembeli akan bantu anda uruskan pindahmilik, melepaskan gadaian, pencukaian & sebagainya.

Pilihan di tangan anda samada anda mahu diwakili peguam atau tidak. Pilihan yang terbaik sudah semestinya melantik peguam agar kepentingan anda dilindungi.

Setelah selesai menandatangani Perjanjian Jual Beli, pihak bank pembeli akan melantik jurunilai untuk buat pemeriksaan rumah & menyediakan laporan penilaian. Laporan penilaian dari jurunilai ini adalah untuk menentukan nilai pasaran semasa rumah secara rasmi.

Anda tak perlu risau, kebiasaannya jurunilai akan memberi nilaian berdasarkan harga jualan yang dipersetujui. Jarang sekali berlaku di mana jurunilai memberikan nilaian yang lebih rendah selepas bank telah meluluskan pinjaman pembeli. Ini kerana sebelum pinjaman pembeli diluluskan, pihak bank akan terlebih dahulu merujuk kepada jurunilai mengenai nilai pasaran semasa rumah secara tidak rasmi.

Namun, ada juga kes di mana selepas jurunilai mengeluarkan laporan penilaian rasmi kepada bank, nilaian rumah lebih rendah dari yang sepatutnya. Antara sebab ia berlaku adalah kerana keadaan rumah tersebut sangat teruk (banyak kerosakan). Tetapi kes sebegini sangat jarang berlaku.

Sebelum jurunilai datang membuat pemeriksaan rumah, jurunilai akan menghubungi anda terlebih dahulu untuk membuat temujanji. Anda perlu berikan kerjasama kepada jurunilai untuk pemeriksaan rumah. Urusan jurunilai ni tak mengambil masa yang lama pun. Sekitar 15-30 minit sahaja bergantung kepada keluasan rumah anda. Jurunilai akan tengok keadaan rumah, buat ukuran & ambil gambar rumah.

Proses pindahmilik ni ialah urusan untuk menukar hakmilik rumah daripada nama anda sebagai pemilik, kepada nama pemilik baru iaitu pembeli. Urusan pertukaran & pendaftaran hakmilik ni akan diuruskan oleh peguam. Tempoh urusan pindahmilik ini tidak tetap, bergantung kepada sejauh mana rumit nya kes tersebut.

Berdasarkan pengalaman saya membantu penjual & pembeli dalam urusan pindahmilik hartanah, saya boleh beri anggaran tempoh kebiasaan seperti di bawah.

• Untuk hartanah dengan pegangan jenis Freehold (Hakmilik Kekal/Pegangan Bebas), kebiasaannya tempoh pindahmilik boleh diselesaikan dalam masa 3 – 4 bulan.
• Manakala bagi hartanah dengan pegangan jenis Leasehold (Pajakan) pula, tempoh pindahmilik akan mengambil masa lebih lama. Anggaran tempoh ialah dalam 6 – 7 bulan. Ini kerana hartanah jenis Leasehold perlu mendapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri terlebih dahulu sebelum boleh dipindahmilik. Proses pindahmilik hanya boleh dilakukan selepas mendapat kebenaran tersebut.

Kedua tempoh di atas adalah contoh kes pindahmilik yang biasa. Terdapat banyak lagi faktor yang akan mempengaruhi proses & tempoh pindahmilik sesebuah hartanah. Antara faktor yang akan menambah rumit sesebuah kes adalah seperti jenis geran masih “Master Title”, geran belum lakukan penyempurnaan pindahmilik (Perfection of Transfer), kes yang memerlukan “double transfer” & yang paling rumit situasi di mana pemaju dah bankrap.

Proses & tempoh urusan pindahmilik adalah berbeza dari sesebuah hartanah dengan hartanah yang lain. Setiap kes tidak sama, ianya bergantung kepada jenis hartanah & sejauh mana rumit nya sesebuah kes tersebut. Jadi anda tak boleh nak jadikan rujukan rumah kawan anda yang dah dijual sebelum ni akan sama proses & tempoh urusan pindahmilik nya dengan rumah anda.

Peguam yang dilantik untuk menguruskan pindahmilik hartanah juga sangat memainkan peranan dalam menentukan kelancaran sesebuah kes. Peguam ni ada banyak cabang. Bukan semua mahir dalam urusan hartanah. Ada peguam yang mahir dengan kes sivil, ada pula yang hebat dalam urusan kes jenayah. Jadi, pastikan anda melantik peguam yang cekap, mahir & berpengalaman dalam urusan pindahmilik hartanah.

Dengan melantik peguam yang betul, urusan pindahmilik rumah anda pasti akan lebih lancar. Jika anda tidak ada peguam yang sesuai, boleh hubungi saya. Nanti saya tolong recommend pada anda peguam yang mahir & berpengalaman dalam urusan pindahmilik hartanah.

Akhir sekali, peguam akan maklumkan kepada anda & pembeli apabila selesai urusan pindahmilik rumah. Aturkan masa dengan peguam untuk membuat penyerahan kunci rumah & terima duit baki jualan rumah anda. Jangan lupa untuk tutup akaun utiliti seperti TNB, air & Indah Water bagi rumah tersebut dan dapatkan kembali deposit akaun utiliti berkenaan.